Financování nemovitosti hypotékou

Vlastní bydlení je velkým snem a životním cílem většiny z nás. Tento sen však bývá velmi nákladný a často se jedná o největší životní investici. Málokdo dokáže celou potřebnou částku uhradit z vlastních prostředků, a je proto je nutné hledat další finanční zdroje. Mezi oblíbené varianty financování stavebních i jiných aktivit patří hypotéční úvěr a právě na financování prostřednictvím bankovní či nebankovní hypotéky se zaměříme v tomto článku.

Kolik si mohu půjčit?

Při prvotní kalkulaci můžeme vycházet z výše vlastních zdrojů, které máme k dispozici, a také orientační měsíční splátky, kterou náš rodinný rozpočet může postrádat. S touto obecnou představou můžeme navštívit některého z poskytovatelů hypotéčních úvěrů, ať již bankovních či nebankovních. Věřitele bude zajímat bonita klienta a kvalita zajištění úvěru.

Obecně se za dostatečnou bonitu považuje 1-2 násobek životního minima po odečtení splátek. Jako ručení za úvěr se nejčastěji používá kupovaná nemovitost, případně jiná nemovitá zástava. Bankovní věřitelé často zkoumají, zda budoucí klient nefiguruje v registru dlužníků, bankovním registru, a jaká je jeho finanční historie a platební morálka.

Hypotéční úvěry

Jedná se o úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. O hypotéční úvěr může žádat každý občan ČR starší 18 let, ať již zaměstnanec nebo podnikatel. Zároveň je vyžadováno, že se zastavená nemovitost musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor.

Hypotéční úvěry dělíme:

• Účelové - Podmínkou úvěru je využití prostředků na investici do nemovitosti
• Neúčelové - tzv. Americká hypotéka - za úvěr se ručí zástavním právem k nemovitosti a je možné jej použít na cokoliv

Účelové hypoteční úvěry vážou použití prostředků na:

• Koupi stavebního pozemku nebo nemovitosti určené k bydlení
• Výstavbu rodinného domu, obytného domu nebo rekreačního objektu
• Pořízení staveb na nebytové účely
• Modernizaci nebo rekonstrukce stávající nemovitosti
• Koupi vlastnického podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků
• Splácení dříve poskytnutých úvěrů a půjček na nemovitost

Dle způsobu splácení rozlišujeme hypoteční úvěry:

• Anuitní - Výše splátek zůstává stejná, mění se pouze poměr mezi úrokem a úmorem, klient splácí zpočátku více úrok a později převládá splátka samotného úvěru.
• Progresivní - První splátky úvěru jsou nižší, a díky tomu jsou nižší i celkové požadavky na bonitu. Vhodné pro mladé žadatele. S postupem času se výše měsíční splátky zvyšuje.
• Degresivní - Klient, který si může dovolit na začátku vyšší zatížení, postupně splácí nižší splátky úvěru.

Parametry hypotéčního úvěru

Věřitel může ze zákona poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 70 % hodnoty zastavené nemovitosti, v případě, že bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Minimální výše hypotéčního úvěru bývá stanovena na částku 100 000 Kč, horní hranice není omezena a stanovuje ji odhadce na základě tzv. LTV.

Jedná se o zmíněnou zástavní hodnotu nemovitosti, resp. poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Obecně platí, že čím vyšší je LTV, tím vyšší jsou úrokové sazby. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60 % ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se můžeme setkat s úvěry do výše 70, 80, 90, 100 nebo dokonce i nad 100 procent.

Podle zákona lze hypoteční úvěr splácet 5 až 30 let, ve výjimečných případech i 40 let. Úroková sazba nese v případě hypotéky označení p. a. (per annum), a jedná se o sazbu za jeden kalendářní rok. Sazba je většinou pohyblivá, ale může být na přání fixována v určité výši, a to po konkrétní dobu.

Hypoteční kombinace

Někteří poskytovatelé hypotéčních úvěrů rovněž nabízí možnost tyto kombinovat s dalšími finančními produkty. Nejčastěji se můžeme setkat s kombinací hypotéka a:

• Stavební spoření
• Životní pojištění

Princip uvedených kombinací je takový, že klient splácí bance pouze úroky z neměnné jistiny hypotéky a na kombinovaném produktu ukládá peníze. Následně pak jednorázově hypotéku nebo její část splatí z peněz ze stavebního spoření nebo životního pojištění.

Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky spočívá v nahrazení stávajícího závazku novým. Refinancování Vám může přinést výhodnější podmínky, nižší úrok a splátky. Úprava se může týkat i délky splácení či pravidel mimořádných splátek. Před koncem termínu fixace úrokové sazby Vám stávající poskytovatel úvěru zašle parametry s návrhem nových úrokových podmínek. Tento návrh můžete porovnat s nabídkami konkurence a v případě výhodnějších podmínek čerpat úvěr u jiného poskytovatele.

Výhody:

• Možnost rozložit splácení hypotečního úvěru do delšího časového období
• Získání úvěru s nižší úrokovou sazbou a snížení finančního zatížení rodinného rozpočtu